De
voormalige kerksite in Holheide moet plaatsmaken voor een
nieuw woonproject met in principe een 38-tal woongelegenheden. De gemeente Pelt verkoopt daarvoor drie gemeentelijke percelen, maar koppelt daar een reeks voorwaarden aan. De minimumprijs bedraagt 1,425 miljoen euro. Prijs alleen zal echter niet bepalen wie de gronden uiteindelijk mag kopen en ontwikkelen.
De plannen zijn een volgende stap in de uitvoering van het masterplan voor Holheide. Een van de betrokken percelen is de grond van de voormalige kerk, die de gemeente in 2024 aankocht van de kerkfabriek en intussen liet slopen.
Volgens burgemeester Dennis Fransen (CD&V) kwam tijdens eerdere participatietrajecten duidelijk naar voren dat Holheide behoefte heeft aan nieuwe en jonge gezinnen. Die moeten onder meer mee zorgen voor voldoende draagvlak voor de lagere school, jeugdbeweging en het verenigingsleven. De gemeente spreekt daarom over een "groei op maat" van het dorp.
In principe 38 woningen
Voor de site wordt uitgegaan van een compact woonproject met verschillende woningtypes en maximaal drie bouwlagen. Aan de zijde van de Heikapper en de Gagelweg wordt dat beperkt tot twee bouwlagen. Bewoners moeten ondergronds parkeren, terwijl voor bezoekers bovengrondse parkeerplaatsen voorzien worden.
Als uitgangspunt gelden ongeveer 38 woongelegenheden. Meer woningen zijn niet helemaal uitgesloten, maar volgens Fransen kan dat alleen wanneer een ontwikkelaar met innovatieve of collectieve woonvormen komt waarbij bijvoorbeeld bepaalde ruimtes worden gedeeld. Zo'n afwijking moet bovendien uitdrukkelijk gemotiveerd worden. "Het is niet de bedoeling om een vrijgeleide te geven om te maximaliseren", benadrukte de burgemeester.
Ook de geschiedenis van de plek moet zichtbaar blijven. Zowel de bewaarde kerktoren als het beeld van de Heikapper moeten een passende plaats krijgen binnen de nieuwe omgeving.
Minimumprijs van 1,425 miljoen euro
De minimumprijs voor de drie percelen bedraagt op basis van een schattingsverslag 1.425.000 euro. Toch vertegenwoordigt de geboden prijs maar 40 procent van de punten bij de beoordeling van de kandidaten. Nog eens 40 procent gaat naar de stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit van het voorstel.
Tien procent wordt toegekend op basis van het voorgestelde ontwerpteam, waarbij onder meer een architect en landschapsarchitect betrokken moeten zijn. De laatste tien procent gaat naar betaalbaarheid. Kandidaten moeten zelf aangeven welke maatregelen ze zullen nemen om woningen betaalbaar te houden.
De gemeente kiest er niet voor om op deze locatie bijkomende sociale woningen verplicht te maken. Volgens Fransen heeft Holheide vandaag al een relatief groot aandeel sociale huisvesting en wil Pelt ook binnen het dorp een sociale mix nastreven.
Oppositie vraagt aandacht voor betaalbaarheid
Benny Bax (N-VA) kon zich vinden in het bestek, maar plaatste enkele kanttekeningen. Hij wees erop dat een ontwikkelaar op bepaalde punten kan afwijken wanneer dat voldoende gemotiveerd wordt. Bax vroeg daarom dat de gemeente er nauwlettend op toeziet dat die mogelijkheid niet wordt misbruikt.
Daarnaast vroeg hij aandacht voor de bewaarde kerktoren en het beeld van de Heikapper, die binnen het project een andere plaats moeten krijgen. Hij wilde weten wie verantwoordelijk is als die bij de verplaatsing beschadigd zouden raken. Burgemeester Dennis Fransen antwoordde dat beide gemeentelijke eigendom zijn en dat bij eventuele schade de normale regels van het aansprakelijkheidsrecht gelden. Hij verwachtte evenwel geen problemen, omdat de verplaatsing met de nodige deskundigheid en zorg moet gebeuren.
Vooral het criterium van betaalbaarheid leverde vragen op. Stijn Loos (Samen Pelt) vond tien procent van de punten weinig en vroeg zich af of jonge gezinnen uit Holheide en Pelt straks daadwerkelijk een woning op de site zullen kunnen betalen. Hij verwees daarbij naar prijzen onder 300.000 à 350.000 euro.
Ook Waldo Theuwissen (Vlaams Belang) vroeg hoe de gemeente betaalbaarheid objectief zal beoordelen. Daarnaast wilde hij weten hoeveel woningen er maximaal kunnen komen wanneer van de 38 wordt afgeweken en wie uiteindelijk in de beoordelingscommissie zal zetelen.
Fransen antwoordde dat ontwikkelaars zelf concrete garanties voor betaalbaarheid zullen moeten voorstellen. Hoe sterker die garanties, hoe hoger hun score. De beoordelingscommissie is nog niet samengesteld, maar zal volgens de burgemeester niet uitsluitend uit gemeentelijke medewerkers bestaan: ook externe deskundigen worden betrokken.
Binnen vijf jaar gerealiseerd
De toekomstige ontwikkelaar krijgt bovendien geen onbeperkte tijd. Binnen één jaar na de gunning moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Na het verkrijgen daarvan moet binnen twee jaar met de werken worden begonnen en binnen vijf jaar moet het volledige project gerealiseerd zijn.
N-VA en Samen Pelt keurden het bestek, net als CD&V en Groen, goed. Vlaams Belang onthield zich.
De gemeenteraad geeft met deze beslissing meteen het mandaat om de gronden te verkopen wanneer het uiteindelijke voorstel aan alle goedgekeurde voorwaarden voldoet. Het dossier hoeft daarvoor niet opnieuw naar de gemeenteraad. De concrete verkoopprocedure wordt vermoedelijk begin 2027 verdergezet.
(Foto Albert Loos)