E.L. huurde in Antwerpen een appartement op de derde verdieping van een appartementsgebouw. Na zes jaar zegde hij de huur op en vertrok. Omdat hij de huurwaarborg niet terugkreeg, daagde hij zijn huurbaas voor het vredegerecht van Antwerpen. Daar moest hij ervaren dat voor een rechter niet alles is wat het lijkt.
Hij legde aan de vrederechter uit dat hij het appartement huurde voor € 520 per maand en een korting kreeg van € 100 per maand tot de badkamer was afgewerkt. De afwerking bleef uit en het appartement vertoonde ook andere mankementen. Klagen hielp niet en na twee jaar stopte hij met de betaling van de huur en verzocht de stad Antwerpen de woonkwaliteit te onderzoeken. Het rapport van de stad leverde forse strafpunten op, 30 voor het appartementsgebouw en 40 voor de woning. De eigenaars deden aanpassingswerken, waarna er nog een tweede en een derde controle van de woonkwaliteit volgde. Uiteindelijk was het pand ‘geschikt en bewoonbaar’ en vrij van strafpunten, waarna de huurder opnieuw huur betaalde.
De huurbaas reageerde met een tegeneis van € 7.220 vanwege de huur die vroeger niet betaald werd. Die eis leek op een koude steen te vallen, want de vrederechter vond dat er nooit een huurovereenkomst had mogen zijn wegens de gevaarlijke toestand in het appartement en verklaarde de huurovereenkomst nietig. Geen huurovereenkomst en dus ook geen recht op huurgelden, zodat de huurbaas alle huurgelden moest terugbetalen. De huurder van zijn kant moest, omwille van de nietigheid, het gebruik van het appartement ‘teruggeven’. Wat uiteraard onmogelijk was, besefte de vrederechter. Daarom, zo oordeelde de vrederechter, moest de huurder in plaats van huur een vervangende bezettingsvergoeding betalen, ook in de periode dat het pand niet in orde was, omdat hij toch in zekere mate van het appartement had genoten. De bezettingsvergoeding tijdens de periode met de strafpunten berekende de vrederechter op 70% van de al verminderde huurprijs. De huurder kreeg de borg terug, maar moest per saldo, wellicht tot zijn teleurstelling, nog € 3.284 betalen aan zijn huurbaas.
Jan BOULY
(De auteur is advocaat)