Wie plannen smeedt om te bouwen heeft het met zijn architect over het budget. De bouwheer ziet graag een zo klein mogelijk budget, niet in het minst omdat het ereloon van de architect een percentage is van het budget. Maar de bouwheer wil ook dat de architect het budget respecteert. Geen wonder dat discussies over het budget regelmatig bij de rechtbank belanden.
Zo was er in Waals-Brabant een echtpaar dat langs zijn huis een appartement wilde bouwen. Het contract met de architect sprak van een "summiere en voorlopige schatting van € 300.000, excl. btw, in functie van het bouwprogramma". De architect werkte een project uit van vier verdiepingen met drie appartementen en een duplex. De gemeente had bezwaren, waarop de architect een nieuw project ontwierp van drie verdiepingen met twee appartementen en een duplex, kostprijs € 299.000, excl. btw. Het koppel leende een bedrag van € 461.000. De expert van de bank berekende dat het gebouw € 385.000 zou kosten, incl. btw en erelonen. Een maand later adviseerde de ingenieur stabiliteit plots de plaatsing van zeventien palen ter versterking van het gebouw. Twee aannemers dienden offertes in, waarop de architect het benodigde budget op € 500.000, excl. btw, raamde.
Voor het echtpaar betekende dit het einde van de samenwerking met de architect en het eiste een schadevergoeding van € 33.000, o.m. omwille van de verloren investeringen. Hoewel de bouwheer nog geen precies idee had van het project, vond het hof van beroep van Brussel dat het budget essentieel was. Het budget was slechts indicatief en aan te passen aan de reële kost van de werken. Maar, aldus het hof, een afwijking mag ten hoogste 15% bedragen en het berekende dat er, zelfs zonder de niet-voorziene palen, een overschrijding was met 25%. De architect moest de bouwheer wijzen op de weerslag van bepaalde aanpassingen en de strenge voorschriften waardoor weinig aannemers geïnteresseerd waren. Het hof kende aan het koppel een schadevergoeding toe van € 13.122, nl. de verloren financieringskosten en een gedeelte van de architectkosten. De architectkosten in verband met de bouwvergunning kreeg het koppel niet terug, omdat het er achttien maanden later in slaagde het terrein mét bouwvergunning voor een mooie prijs te verkopen. Wie bouwt staat soms voor verrassingen, aangename en onaangename.
Jan Bouly
(De auteur is advocaat)